Podobieństwo a wycena nieruchomości
Analogia (gr. ???????? ? odpowiedniość, podobieństwo) - orzekanie o pewnych cechach omawianego przedmiotu (rzeczy, osoby, pojęcia itp.) na zasadzie jego podobieństwa do innego przedmiotu (dla którego odpowiednie cechy są określone i znane) lub równoległości występujących pomiędzy nimi innych cech.
Wycena nieruchomości jest jednak procesem który w swoich założeniach ma dość precyzyjnie podać liczbę odpowiadającą wartości nieruchomości. W wycenie nieruchomości ranga podobieństwa podniesiona została do jednej z podstaw poprawnej wyceny wartości nieruchomości. Wiemy powszechnie że wartość rynkowa nieruchomości jest najbardziej prawdopodobną ceną jaką można uzyskać, przy założeniu ze strony transakcji działają racjonalnie i nikt nie zamierza sprzedać za nisko ani kupić przepłacając. Takie intuicyjne rozumienie wartości rynkowej jest oczywiste, ale powstaje pytanie jak należy taką wartość określić. Najprościej rzecz ujmując, poprzez porównanie do cen sprzedanych nieruchomości podobnych.
Co to jest zatem podobieństwo, tym bardziej podobieństwo nieruchomości?
W Wolnej Encyklopedii jest jedynie odnośnik do znaczenia matematycznego podobieństwa, gdzie podobieństwo określono jako przekształcenie geometryczne zachowujące stosunek odległości punktów. A także jako relacja równoważności utożsamiająca figury geometryczne, które nazywane są wtedy podobnymi, o ile istnieje podobieństwo przeprowadzające jedną na drugą.
Ustawodawca na potrzeby wyceny nieruchomości zdefiniował podobieństwo w art. 4 pkt. 16 w ustawie o gospodarce nieruchomościami następująco:
Art. 4. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
16) nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;
W definicji tej jest wiele zbieżności pojęciowych do znaczenia matematycznego podobieństwa. O ile w matematyce chodzi jednak o przekształcenie geometryczne, o tyle w wycenie chodzi o przekształcenie znanej ceny powstałej w wyniku transakcji w wartość wycenianej nieruchomości. A więc samo przekształcenie polega na znalezieniu sposobu transformacji ceny w wartość.
W ustawie podobieństwo zdefiniowano jako porównywalność i sposobem transformacji ceny w wartość jest porównanie. Jeżeli dwie nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne i mogą z powodzeniem służyć do wyceny nieruchomości. Co się natomiast dzieje kiedy są cechy które wpływają na cenę jednak nie wskazaliśmy, lub nie potrafimy wskazać, jak one wpływają na wartość nieruchomości którą wyceniamy? Oczywistym jest, że wtedy mamy do czynienia z nieruchomościami niepodobnymi.
Warto to omówić na przykładach.
Czy nieruchomość zabudowana budynkiem jest podobna do nieruchomości niezabudowanej?
Wiadomo że na cenę tej zabudowanej wpłynęła wielkość i jakość zabudowy. Sam grunt nie posiada zabudowy a więc cechy która wpłynęła na cenę nieruchomości. Wniosek jest czytelny: są to nieruchomości niepodobne w świetle definicji ustawowej. W tym przypadku zgadza się to zupełnie z naszym odczuciem intuicyjnym per anlogiam.
Czy nieruchomość zabudowana budynkiem biurowym jest podobna do nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkaniowym wielorodzinnym?
Tutaj odpowiedź nie jest już tak oczywista a odczucie per anlogiam trochę zawodzi. Trzeba najpierw zbadać jakie cechy wpłynęły na wartość (odpowiednio cenę transakcji). Weźmy chociażby położenie ? budynek mieszkalny położony przy bardzo ruchliwej ważnej ulicy w centrum miasta niedaleko od urzędów miejskich. Nie jest dobrze zlokalizowany gdyż z uwagi chociażby na silny hałas, czy brak w pobliżu odpowiedniej infrastruktury handlowej jest on postrzegany jako mało wygodny do zamieszkania, natomiast dla budynku biurowego nie ma lepszego miejsca. Jeżeli zatem weźmiemy pod uwagę cechę lokalizacja, która niewątpliwie ma wpływ na ceny transakcyjne, zupełnie inne kryteria będą decydowały o jej wpływie na cenę w przypadku budynku mieszkalnego a inne biurowego. Zatem ze względu na cechę lokalizacja, nieruchomości te nie są podobne. Chociaż obie są nieruchomościami zabudowanymi. Jednak jeżeli weźmiemy pod uwagę cechę wielkość powierzchni użytkowej to zauważymy, że zarówno wielkość powierzchni biurowej jak i wielkość powierzchni mieszkalnej ma bezpośredni wpływ na wartość/cenę nieruchomości i to taki, że im powierzchnia jest większa tym wartość/cena wyższa. Stąd następny wniosek, że nieruchomości mogą być podobne jednymi cechami a innymi nie.
Stosując wykładnię przepisu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy zauważyć że nieruchomość podobna musi być porównywalna między innymi ze względu na cechy wpływające na jej wartość. Bezspornym zatem jest, że jeżeli jest jakaś cecha nieruchomości, która wpłynęła na jej wartość ale nie jest ona porównywalna z tą samą cechą innej nieruchomości, to są one niepodobne do siebie. I nie ma znaczenia że pozostałe cechy są porównywalne.
Czy nieruchomość niezabudowana o powierzchni 15 ha jest podobna do nieruchomości niezabudowanej o powierzchni 0,4 ha?
Tutaj już nasze odczucie per anlogiam zawodzi zupełnie. Tym bardziej gdy inne cechy takie jak położenie, przeznaczenie, stan prawny, sposób korzystania, dostępność komunikacyjna, a nawet uzbrojenie i inne niewymienione mające wpływ na wartość w sposób prosty i czytelny są porównywalne.
Dlaczego nasze odczucie zawodzi? Odpowiedź nie jest oczywista. Intuicyjnie przypisujemy porównywalności tożsamość cechy lub przynajmniej bliskość oceny cechy. Błędnie. Niepotrzebnie i błędnie. Czasami odpowiedź nie jest prosta ale możliwa. Jeżeli chodzi o powierzchnię gruntów niezabudowanych, to wydaje nam się, i słusznie, że sama wielkość powierzchni wpływa na cenę całkowitą, ale jednocześnie istnieje podejrzenie że im większa powierzchnia tym cena jednostkowa winna maleć. Gdyż każdemu nabywcy łatwiej jest wydać np. 1 mln zł za nabycie 0,4 ha niż wydać 37,5 mln zł za nabycie 15 ha albowiem po prostu może taką kwotą nie dysponować. Zachodzi tutaj prawo wielkich liczb. Zatem relacja cena<>powierzchnia jest relacją złożoną której nie można prosto opisać. Gdyby zachować wytłumaczenie, że relacje których łatwo nie możemy ustalić są w ogóle niemożliwe do ustalenia to nie byłoby możliwości wycenienia takich dużych nieruchomości. A przecież wszyscy wiemy, że mają one swoją realną wartość.
Dodać trzeba, że rzeczoznawcy to są specjaliści którzy po to mają rozległą wiedzę fachową aby sprawy trudne rozwiązywać. I nic ich od tego nie zwalnia. W momencie gdy mamy w budynku sprzedane 6 mieszkań o powierzchni około 50 m2 i trzeba powiedzieć jaka jest wartość siódmego to nie potrzeba do tego rzeczoznawcy, bo najczęściej odpowiedź jest oczywista dla wszystkich.
Wracając do problemu różnic w powierzchni.
Jeżeli zatem wiemy, że powierzchnia ma wpływ na cenę i jeżeli potrafimy znaleźć zależność która pozwala ustalić jak powierzchnia wpływa na cenę od bardzo małych do bardzo dużych nieruchomości to są to nieruchomości porównywalne a więc podobne w świetle definicji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tak więc w rozpatrywanym przypadku nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Jeżeli znajdziemy sposób porównania to są podobne jeżeli nie to nie są podobne. Dlatego odczucie ?per anlogiam" zawodzi zupełnie.
Pozostaje sformułować jeszcze jeden wniosek:
Dla niektórych rzeczoznawców pewne nieruchomości mogą być niepodobne bo nie potrafią ich ze sobą porównać, a dla innych podobne. Ale to już problem na zupełnie inny artykuł.
Autor:
rzeczoznawca majątkowy
Paweł Mikołaj Drelich