Praktyczne obserwacje rzeczoznawcy majątkowego pracującego na zlecenie gminy.
DZIAŁALNOŚĆ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH NA RZECZ GMIN
VII Krajowa Konferencja Rzeczoznawców Majątkowych
Poznań 22 ? 24 października 1998 r.
Włodzimierz Majcherczyk
Z DOŚWIADCZEŃ OBSŁUGI SPRZEDAŻY MIESZKAŃ KOMUNALNYCH NA RZECZ NAJEMCÓW
1. Wstęp
Przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami porządkują obszar prawny związany z problematyką nieruchomości stanowiących własność gmin ? zasady obrotu tymi nieruchomościami, oddawanie w trwały zarząd etc. i wraz z przepisami innych aktów prawnych, jak ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, stanowić powinny podstawę do działania i współpracy w tej dziedzinie zarządów gmin, pośredników, zarządców nieruchomości oraz rzeczoznawców majątkowych. Powinny ? ale czy stanowią? Na pytanie to postaram się odpowiedzieć na podstawie doświadczeń zebranych przy realizacji zamówień gmin, między innymi ostatnio zrealizowanego zamówienia gminy G. na ?kompleksową obsługę sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących własność gminy na rzecz ich najemców".
Zadanie to zostało postawione w drodze zamówienia publicznego przed liczną rzeszą pośredników i rzeczoznawców majątkowych działających na terenie gminy G., a ponieważ zostało ogłoszone w regionalnej prasie, również na terenie kilku województw. Przystępując do przetargu w grupie współpracujących od lat firm ? pośrednika, notariusza i rzeczoznawcy majątkowego - oraz dysponując niezbędnym, wcześniej nabytym doświadczeniem z kompleksowej obsługi wyceny i sprzedaży zakładowych lokali mieszkalnych
/ zrealizowanych na terenie tejże gminy /, po dokonaniu szczegółowej analizy techniczno ? ekonomicznej przedsięwzięcia, została przygotowana i złożona oferta. Przystąpienie do przetargu poprzedziły również szczegółowe uzgodnienia dokonane w Urzędzie Miasta, gdyż wiele z punktów obszernej dokumentacji przetargowej było co najmniej niejasnych, a co do innych zwrócić trzeba było uwagę gminie na ich kolizję z obowiązującym prawem, np. ustawami ?podatkowymi". Zresztą ze szczegółowej analizy dokumentacji przetargowej wynikało, że nie była ona konsultowana ze skarbnikiem miasta, z prawnikami, nie mówiąc już o udziale w jej przygotowaniu pośrednika, notariusza czy chociażby rzeczoznawcy majątkowego. Generalnie ? wykonanie usługi miało polegać na sprzedaży określonej liczby lokali na rzecz ich najemców, po uprzednim uzyskaniu szeregu dokumentów / aktualnych wypisów z ksiąg wieczystych, decyzji Wydziału Architektury U. M. o samodzielności lokali, aktualnych umów najmu z Zarządów Budynków Miejskich, danych osobowych najemców /, wykonaniu inwentaryzacji nieruchomości mających na celu ustalenie udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu i częściach wspólnych budynków, sporządzeniu projektu wykazu nieruchomości do uchwały Zarządu Miasta a po uprawomocnieniu się uchwały spisaniu protokołów negocjacyjnych z kupującymi oraz umowy sprzedaży przed notariuszem a w końcu przekazaniu pełnej dokumentacji wraz z rejestrem sprzedaży do U. M. Dla realizacji zadania gmina przekazała wcześniej wykonane przez rzeczoznawców majątkowych, wyłonionych w drodze innego przetargu, wyceny nieruchomości lokalowych wraz wyceną wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu.
Zderzenie z rzeczywistością już na wstępie było, niestety, brutalne. Do przetargu przystąpiły aż ... 2 zespoły firm (!), przy czym złożono tylko jedną ważną ofertę. Okazało się bowiem, że na rynku nieruchomości każdy z jego uczestników / pośrednik, zarządca, rzeczoznawca majątkowy, notariusz / występuje sam, nie ma żadnej między nimi współpracy, nie mówiąc o chociażby próbach współdziałania w kreowaniu tegoż rynku. Wygranie przetargu i otrzymanie zlecenia przez zespół firm mających jakieś tam doświadczenie w realizacji zamówień o podobnym charakterze nie stanowiło więc problemu. Dalej było już znacznie, ale to znacznie gorzej. I to nie tylko z przyczyn ?obiektywnych".
Usługa została z dużymi problemami wykonana, a jej mizerny efekt w postaci sprzedaży niewielkiego procentu mieszkań ich najemcom, zaskoczył wszystkich. Przyszedł czas na refleksję ? gdzie leży przyczyna takiego stanu rzeczy; dlaczego po kilku latach funkcjonowania gmin, a jednocześnie zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika, zarządcy czy notariusza nie współdziałamy, a wzajemne animozje narastają. Dlaczego na pozór banalne, można by rzec rutynowe zadanie, staje się trudnym, niemalże nieywkonalnym. Jaką rolę mają do spełnienia rzeczoznawcy majątkowi działający na rzecz gmin ? usługodawców czyli ?rzemieślników produkujących wyceny", kreatorów czy doradców w procesie gospodarowania przestrzenią.
To wystąpienie jest właśnie próbą podsumowania doświadczeń nabytych w trakcie kilkuletniej praktyki zawodowej i realizacji różnego rodzaju usług na rzecz gmin. Również tych najświeższych doświadczeń z realizacji zamówienia na obsługę sprzedaży lokali komunalnych gminy G na rzecz ich najemców.
Zebrane doświadczenia w postaci wniosków podzielone zostały na trzy grupy problemów, które napotykano przy współpracy z gminami:
? niezależnych od gmin i profesjonalistów rynku nieruchomości,
? wynikających z prowadzonej przez gminy polityki w dziedzinie gospodarki nieruchomościami,
? leżących po stronie obsługujących gminy rzeczoznawców majątkowych.
2. Problemy we współpracy gmin z rzeczoznawcami niezależne od stron
Najistotniejsze problemy komplikujące, czy wręcz uniemożliwiające właściwą współpracę gmin z rzeczoznawcami majątkowymi, niezależne od stron, to:
2.1. brak jednoznacznego prawa i spójności jego przepisów, ciągłe zmiany w obowiązujących przepisach, a w przypadku ustawy o gospodarce nieruchomościami brak, pomimo ponad półrocznego okresu obowiązywania przepisów ustawy, aktów wykonawczych; sytuacja ta powoduje trudności interpretacyjne przepisów, wprowadza niedomówienia i uniemożliwia właściwe zrozumienie i współpracę uczestników rynku nieruchomości, a w skrajnych przypadkach z powodu nadinterpretacji przepisów przez urzędników i uniemożliwia właściwą obsługę klientów,
2.2. niesprawność systemu sądowniczego powodująca nawet dwuletnie opóźnienia w aktualizacji ksiąg wieczystych, a w konsekwencji funkcjonowanie podwójnych, potrójnych rejestrów gruntów, dokonywania sprzedaży w trakcie podziałów nieruchomości bez uaktualnienia aktów notarialnych lokali już wyprzedanych, brak dostępu do części ksiąg wieczystych w sądach / zwłaszcza tych będących w zmianach /; w konsekwencji niemożliwe staje się np. właściwe rozliczenie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu i częściach wspólnych nieruchomości / w budynku mieszkalnym o 59 mieszkaniach gmina zrealizowała sprzedaż kilku lokali o identycznej powierzchni użytkowej, rozliczając udział każdego ze sprzedanych lokali w różnym ułamku - począwszy od 2/100 co już było błędem, poprzez 5/100 i 6/100 do nawet 18/100! /. Nie może być więc mowy o tzw. wiarygodności ksiąg publicznych jakimi są księgi wieczyste, skoro są one często nieaktualne i zawierają liczne błędy,
2.3. brak odpowiedniej w stosunku do potrzeb rynku ilości notariuszy powodujący odległe terminy spisania aktu notarialnego a przez to uniemożliwiający sprawną obsługę sprzedaży nieruchomości,
2.4. irracjonalne zachowania potencjalnych nabywców, ich kompletny brak orientacji w obowiązujących przepisach i zagubienie w spowodowanej zmianami ustrojowymi rzeczywistości (przecież ten lokal należy mi się za darmo, bo ja tyle lat na niego pracowałem!).
3. Polityka gmin w zakresie gospodarki nieruchomościami
Kolejną grupę problemów stwarzają same gminy, poprzez prowadzenie własnej nie do końca przemyślanej polityki gospodarki nieruchomościami, a mianowicie:
3.1. organizacja przetargów na wycenę lub obsługę sprzedaży nieruchomości jako zapytania o cenę lub kierowanie się głównie kryterium cenowym przy doborze usługodawców,
3.2. niewiedza urzędników o przebiegu procesu szacowania nieruchomości, o tym co powinien zawierać i jak wyglądać profesjonalnie sporządzony operat szacunkowy - niedoinformowanie gmin spowodowane także brakiem prasy fachowej w zakresie gospodarki nieruchomościami,
3.3. nie korzystanie z opinii środowisk fachowców obsługujących rynek nieruchomości przy konstruowaniu polityki gmin w zakresie gospodarki nieruchomościami, przez co uchwały gmin w tym zakresie zawierają wiele nieścisłości, muszą być przez to wielokrotnie modyfikowane / i to także w trakcie realizacji zamówień /,
3.4. oczekiwanie przez gminy sporządzenia przez rzeczoznawców wycen o z góry założonych przez urzędników wartościach nieruchomości, pasujących do podjętych wcześniej uchwał rad gmin / ?czemu te mieszkania wycenił pan tak wysoko, przecież nikt ich od nas teraz nie wykupi!" /,
3.5. pozbywanie się przez gminy budynków o najgorszym stanie technicznym bez uprzedzenia przyszłych właścicieli o konsekwencjach wykupu lokali / gmina pozbywa się kłopotu z administrowaniem budynkami będącymi w fatalnej kondycji technicznej /,
3.6. i w końcu działania populistyczne gmin w dziedzinie gospodarki nieruchomościami spowodowane zabieganiem o względy wyborców, bez dokonania rzetelnej analizy kosztów i możliwości terminowej realizacji przedsięwzięcia, powodujące lawinowy napływ podań o wykup lokali, a w konsekwencji z powodu późniejszej rezygnacji najemców z wykupu, obciążenie kasy gminy niebagatelnymi kosztami wyceny i obsługi sprzedaży lokali.
4. Rzeczoznawców majątkowych grzechy własne ...
W końcu musimy przyjrzeć się własnemu obliczu, temu jak jesteśmy postrzegani i gdzie ? z naszej winy ? leży przyczyna niewłaściwie układającej się współpracy z gminami . Tytuł rozdziału wybrany został nie przypadkowo. Każdy z nas w początkowym okresie działalności w zawodzie rzeczoznawcy majątkowego ?popełnia" pewną ilość wycen, które potem muszą być głęboko skrywane i których powinniśmy się wstydzić; dobrze, jeśli nie były błędami w sztuce i nie przyniosły szkody zleceniodawcom a i nam samym. Gorzej, jeśli przestajemy dostrzegać własne błędy, nie zastanawiamy się nad przyczynami ich powstawania i nie staramy się ich wyeliminować. A mamy tych grzechów na sumieniu nie mało:
4.1. traktowanie gmin jedynie jako potencjalnych zleceniodawców, nie dostrzeganie faktu iż gospodarowanie nieruchomościami komunalnymi to gospodarowanie wspólnym majątkiem gminnym, w którym mamy z racji wykonywanego zawodu obowiązek współuczestniczyć,
4.2. podejmowanie się bez zastanowienia zadań znacznie przekraczających potencjalne możliwości firmy i doświadczenie zawodowe, wchodzenie na rynek za wszelką cenę ? najczęściej dumpingiem cenowym świadczonych usług i określaniem nierealnych terminów wykonania usługi z góry zakładając ich niedotrzymanie / odsetki karne za zwłokę w wykonaniu usługi wszak nie są aż takie straszne /,
4.3. mniemanie, iż wycena lokali komunalnych oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu nie stanowi większego problemu i jest jedynie ?odrabianiem zadanych lekcji" ? a nie profesjonalnym zajęciem wymagającym wyjątkowo rzetelnego wykonania usługi; przecież wyceniamy pewną część wspólnego dobra, które powinno być właściwie zagospodarowane,
4.4. byle jakie świadczenie usługi, bez zadania sobie trudu studiowania dokumentów źródłowych jak księgi wieczyste, rejestry gruntów, miejscowe plany zagospodarowania, zadania inwestycyjne gmin, a przez to wykonywanie operatów ?na ilość" ? skutkiem czego w nie dopracowanych wycenach występują liczne nieścisłości i błędy, widoczny jest pośpiech w realizacji zamówienia i niestaranność ? konsekwencją jest późniejsze kwestionowanie operatów przez najemców i urzędy, które na ich podstawie wydają przecież decyzje administracyjne / np. o samodzielności lokalu, o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży /,
4.5. brak rozeznania lokalnego rynku nieruchomości oraz posiadania odpowiedniej bazy cenowej wynikający z nie podejmowania współpracy z innymi jego uczestnikami, brak wymiany baz cenowych pomiędzy rzeczoznawcami majątkowymi powodujący znaczne rozbieżności wartości identycznych nieruchomości a czasem lokali położonych na tej samej nieruchomości, opieranie wycen na kilku tylko przypadkowo zebranych transakcjach, często z cenami amatorskimi,
4.6. brak cierpliwości w kontaktach z urzędnikami czy też najemcami w wyjaśnianiu problemów związanych z szacowaniem nieruchomości, obsługą sprzedaży, konsekwencjami wynikającymi z podjęcia konkretnych decyzji i - wcale nie rzadko - wykorzystywanie jedynie dla własnych celów komercyjnych zdobytej wiedzy i posiadanych wiadomości,
4.7. nie podejmowanie prób dotarcia do urzędników - czasem nawet wbrew ich woli, do prasy lokalnej, przechodzenie obok problemów i często zgadzanie się z niewłaściwą interpretacją przepisów w imię przysłowiowego świętego spokoju.
5. Podsumowanie
Tematyka poznańskiej, VII już Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych dotycząca działalności rzeczoznawców majątkowych na rzecz gmin, była przez wielu z nas od dawna oczekiwana. Spora część naszych usług dotyczy bowiem wyceny mienia komunalnego, mamy różne - i te dobre i także złe - doświadczenia ze współpracy z gminami, różne przemyślenia. Nie możemy przechodzić obojętnie obok problemów, jakie gminy mają z gospodarką nieruchomościami, traktować gminy jedynie jako potencjalnych zleceniodawców i pocieszać się, że weryfikacji niektórych z nas szybko dokonuje rynek / zarządy tworzą nawet swoiste ?listy wiarygodności" rzeczoznawców /; cierpi na tym nasze całe środowisko, cierpi opinia o zawodzie, a negatywne uogólnienia dotyczą niestety wszystkich rzeczoznawców i to bez wyjątku.
Próbą podsumowania omówionych powyżej problemów współpracy rzeczoznawców majątkowych z gminami niech będą następujące wnioski :
1) akty prawne związane z gospodarowaniem nieruchomościami oraz prawem lokalowym powinny zostać w najbliższym czasie uzupełnione i ujednolicone, a występujące w nich niejednoznaczności usunięte,
2) środowisko rzeczoznawców majątkowych powinno wraz z innymi uczestnikami rynku nieruchomości kreować ten rynek, współuczestniczyć w jego rozwoju i śledzić na bieżąco trendy, służyć pomocą i radą gminom poprzez wyjaśnianie problemów związanych z szacowaniem i obrotem nieruchomościami,
3) problemy występujące w kontaktach z gminami powinny być rozwiązywane poprzez organizację wspólnych szkoleń i konferencji, wymianę doświadczeń / forum dyskusyjne? /, publikacje na tematy związane z obsługą nieruchomości gmin w prasie fachowej oraz lokalnej,
4) usługi na rzecz gmin powinny być wykonywane z wyjątkową rzetelnością i starannością, w pełni profesjonalnie, a warsztat rzeczoznawcy stale doskonalony i wzbogacony o współpracę z pozostałymi uczestnikami rynku nieruchomości,
5) przystępując do realizacji zadania na rzecz gminy rzeczoznawca majątkowy powinien zastanowić się, czy dysponuje odpowiednim potencjałem wykonawczym, warsztatem oraz doświadczeniem zawodowym niezbędnym dla właściwego jego wykonania, a jednocześnie potwierdzającymi rangę profesji.
Włodzimierz Majcherczyk / mgr inż. /
Rzeczoznawca Majątkowy, Gliwice
uprawnienia MGPiB nr 1200
Literatura
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. Nr 115/97 poz. 741/,
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali /Dz.U. Nr 85/94 poz. 388 z późniejszymi zmianami/,
3. Ustawa z dnia 02 lipca 1994 roku o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych /Dz.U. Nr 105/94 poz. 509 z późniejszymi zmianami/,
4. Przepisy wykonawcze do w/w aktów ustaw.
Wyświetl artykuły wg etykiet
adiacenckie
bezumowne
bezumowne korzystanie
biegły sądowy
dochodowa
drogi
grunty
inwestycje liniowe
KOZ
mienie zabużańskie
mieszkania
nakłady
opiniowanie
PFSRM
planowanie przestrzenne
prawo
przesył
PTRM
raporty
rolne
rynek
sklep
standardy
Stanowisko PTRM
statystyka
Sympozjum Poznań
służebności
służebność przesyłu
użytkowanie wieczyste
warsztat