Konsekwencje i zagrożenia w działalności rzeczoznawcy majątkowego

fot: Hanna Antczak - autor

Konsekwencje i zagrożenia w działalności rzeczoznawcy majątkowego

11 czerwiec 2026 Napisała Hanna Antczak Dział: Prawo

Art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami - konsekwencje i zagrożenia.

Na co zwrócić uwagę przy wycenie

Starosta, wydający decyzję w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami,[1] nie tylko ogranicza czasowo właścicielowi czy użytkownikowi wieczystemu sposób korzystania z nieruchomości, poprzez zapewnienie przedsiębiorstwu przesyłowemu możliwości prowadzenia prac związanych z zakładaniem i przeprowadzeniem na nieruchomości (art. 124 ust 1) urządzeń infrastruktury technicznej. Konsekwencje wydania decyzji na czasowe zajęcie nieruchomości są dużo szersze. Wynikają między innymi z zapisów artykułu 124 ust 6 ugn. Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości jest obowiązany udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z przebudową, konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej. A ponadto efekty prac przedsiębiorstwa przesyłowego w postaci urządzeń infrastruktury technicznej pozostają na nieruchomości.

Wydana przez właściwego starostę decyzja oparta o artykuł 124 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w granicach w niej określonych. Oczywiście uzyskanie decyzji w trybie art. 124 dotyczy wyłącznie przedsięwzięć zaliczanych do celów publicznych, ściśle określonych w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami i obwarowane jest szeregiem warunków, takich jak: brak zgody właściciela czy użytkownika wieczystego na prowadzenie prac, koniecznością przeprowadzenia wcześniejszych rokowań o uzyskanie zgody na wykonanie prac, zgodności planowanego zamierzenia inwestycyjnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu, musi być zgodne z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jednak kontrola spełnienia wymienionych przesłanek to obowiązek organu. Dla rzeczoznawcy majątkowego istotna jest świadomość rzeczywistych obciążeń, ograniczeń i szkód powstałych na nieruchomości, dla której wydano prawomocną decyzję w omawianym trybie.

Zezwolenie wydane w trybie art. 124 ust. 1 ugn., daje przedsiębiorcy przesyłowemu trwały administracyjny tytuł prawny do nieruchomości, który podlega egzekucji administracyjnej na podstawie art. 124 ust. 6 ustawy.

Administracyjny tytuł prawny do nieruchomości wyklucza możliwość ubiegania się właściciela czy użytkownika wieczystego o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego → służebności przesyłu. Potwierdza to liczne orzecznictwo, w tym uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2014 r.,[2] „Jeżeli przedsiębiorca będący właścicielem urządzeń wymienionych w art. 49 § 1 k.c. wykonuje uprawnienia wynikające z decyzji wydanej na rzecz jego poprzednika prawnego na podstawie art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 ze zm.), właściciel nieruchomości nie może żądać ustanowienia służebności przesyłu (art. 305² § 2 k.c).”

Administracyjne ograniczenie prawa własności czasami porównywane jest w literaturze do służebności przesyłu, poprzez nazywanie ograniczeniem zbliżonym w zakresie treści do służebności przesyłu, co nie zaskakuje, z uwagi na faktyczne i prawne ograniczenia w zagwarantowanych w art. 140 kodeksu cywilnego[3] prawach właściciela w dysponowaniu nieruchomością, z których wynika, że: „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Jak zaznaczył NSA w wyroku z dnia 18 lutego 2016 r.,[4] „trwały administracyjny tytuł prawny do nieruchomości, jaki powstaje na podstawie decyzji wydanej na podstawie art.124 ust. 1 GospNierU, i służebność przesyłu ustanawiana na podstawie art. 305¹ KC. to dwa różne tytuły prawne, z których przedsiębiorca może korzystać według swego wyboru, przy czym uzyskanie jednego z nich, w zasadzie wyklucza potrzebę uzyskania drugiego”.

Tym samym, skoro te dwa tytuły prawne, z punktu widzenia judykatury są „tożsame” (cudzysłów jest użyty świadomie i ma za zadanie podkreślenie różnicy co do sposobu powstania tytułu prawnego), i dają porównywalne prawa przedsiębiorcom przesyłowym, oczywistym jest że rodzą te same skutki obciążające nieruchomość, o czym nie wolno zapominać w trakcie procesu wyceny tych praw.

Jak wielokrotnie wskazywano w orzecznictwie, odnosząc się do wynagrodzenia należnemu właścicielowi nieruchomości obciążanej ograniczonym prawem rzeczowym – służebnością przesyłu, „za odpowiednie wynagrodzenie może być uznane takie, które będzie stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, jakich właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. (…) Istota wynagrodzenia polega na tym, że powinno ono odpowiadać wartości świadczenia spełnionego na rzecz strony zobowiązanej do jego zapłaty lub uzyskanej przez nią korzyści, a w odniesieniu do służebności powinno być ogólnie ekwiwalentem za znoszenie cudzego korzystania z nieruchomości”. (Sąd Najwyższy
wyrok z dnia 27 lutego 2013 r.,[5])

Tu wyłącznie dla przypomnienia należy dodać, że w przypadku służebności przesyłu mówimy o wynagrodzeniu, a w przypadku konsekwencji powstałych na skutek decyzji wydanej w trybie omawianego artykułu należy posługiwać się pojęciem odszkodowania. Nie mniej nie najistotniejsze jest aby w wycenie pamiętać o „wszystkich korzyściach, jakich właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem”. W konsekwencji odszkodowanie, którego wysokość na mocy art. 129 ust 1 ustali starosta, będzie odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu (ust 4 art. 128).

Z zapisów § 52 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości[6] wprost wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. 2024 poz. 1145 z późniejszymi zmianami), uwzględnia się w szczególności:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, a także remontów i demontażu, ciągów, przewodów i urządzeń wymienionych w art. 124 ust. 1 ustawy.

Nie ulega wątpliwości, że odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, musi być zupełne i ma wyrównywać wszystkie szkody. Przywołany § 52 rozporządzenia, enumeratywnie wymienia te obszary, za które należne jest wyrównanie strat. Nie jest to lista zamknięta.

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na różnicę pomiędzy ustalaną wartością odszkodowania z tytułu szkód powstałych w związku z decyzją administracyjną wydaną w trybie art. 124 ugn, a wynagrodzeniem za ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego → służebności przesyłu w trybie art. 305 ² kodeksu cywilnego.[7]

W przypadku ustalania wynagrodzenia za ustanawianie służebności przesyłu, nie są uwzględniane w wynagrodzeniu ani odszkodowanie z tytułu utraconych pożytków w związku z budową (przebudową, usuwaniem awarii) urządzeń infrastruktury technicznej, ani odszkodowanie za straty powstałe w wyniku robót budowlanych w związku z budową infrastruktury technicznej (przebudową, usuwaniem awarii). Są to tzw. szkody tymczasowe i związane jest z nimi roszczenie o przywrócenie nieruchomości do stanu pierwotnego (odbudowa małej architektury, ciągów komunikacyjnych itp.) szacowane odrębnie. Podobnie jak straty w produkcji ogrodniczej, leśnej, hodowlanej itp. Występują one w określonym przedziale czasowym (w trakcie budowy, remontu, usuwania awarii). Tymczasem odszkodowane za wydanie decyzji w trybie art. 124 ugn łączy wszystkie te elementy.

Pozostałe elementy, wynikające z trwałego posadowienia na nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej, w obydwóch przypadkach są takie same. Urządzenia infrastruktury technicznej zazwyczaj ograniczają w sposób trwały sposób korzystania z nieruchomości, który uzależniony jest od rodzaju urządzenia. Następuje współkorzystanie z nieruchomości, oczywiście w różnym zakresie i różnych proporcjach, które każdorazowo należy ustalić indywidualnie.

Ponadto nie można zapominać, że oddziaływanie urządzeń infrastruktury technicznej często jest dużo szersze niż obszar wykonywania prawa służebności, czy obszar dla którego wydano decyzję administracyjną w trybie art. 124 ugn. Fakt ten wpływa zarówno na zmianę warunków korzystania z nieruchomości jak i trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości.

Poza obszarem, w którym ustanawiane jest prawo, dość często mamy dodatkowo do czynienia ze znacznie szerszym pasem, w którym choć nie obejmuje go treść ustanowionej służebności przesyłu ani omawiana decyzja, prawa właściciela (bądź użytkownika wieczystego) nieruchomości obciążonej podlegają znaczącym ograniczeniom. Wystarczy tu wspomnieć strefę kontrolowaną w przypadku gazociągów, zwłaszcza wysokich ciśnień, czy strefy ograniczonego użytkowania biegnące wzdłuż napowietrznych linii elektroenergetycznych średniego i wysokiego napięcia. Czy rzeczoznawca majątkowy w takich przypadkach skupiać się powinien wyłącznie na obszarze, w którym prawo jest ustanawiane – służebność czynna, czy powinniśmy w ramach wynagrodzenia/odszkodowania zrekompensować również ograniczenia właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości obciążonej, których doznaje on w związku z istnieniem urządzeń przesyłowych poza obszarem ustanowionego prawa (służebność bierna) ? O tym szerzej w biuletynie nr 13 (2/2022), do którego, jak do wszystkich naszych wydawnictw zawsze warto wracać ?

[1] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. 2024 poz. 1145 z późniejszymi zmianami).

[2] Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 6 czerwca 2014 r., III CZP 107/13

[3] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., kodeks cywilny (tj. Dz. U. 2025 poz. 1071z późniejszymi zmianami).

[4] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 lutego 2016 r. I OSK 2864/15

[5] Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 27 lutego 2013 r. IV CSK 440/12

[6] Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r., w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. 2023 poz. 1832).

[7] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., kodeks cywilny (tj. Dz. U. 2025 poz. 1071 z późniejszymi zmianami).

Wyświetlony 199 razy

Oznaczone pod

Więcej w tej kategorii:

Wyświetl artykuły wg etykiet

adiacenckie bezumowne bezumowne korzystanie biegły sądowy dochodowa drogi grunty inwestycje liniowe KOZ mienie zabużańskie mieszkania nakłady opiniowanie PFSRM planowanie przestrzenne prawo przesył PTRM raporty rolne rynek sklep standardy Stanowisko PTRM statystyka Sympozjum Poznań służebności służebność przesyłu użytkowanie wieczyste warsztat